Im vorangegangenen Teil 1 hatten wir die Haftung für Verschlechterungen der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses skizziert. Erhebliches Streitpotential stellen mögliche Renovierungs- und Schadenersatzverpflichtungen am Ende des Mietverhältnisses dar.
Grundsätzlich gelten am Ende des Mietverhältnisses keine anderen Regelungen als während seines Bestandes. Der Mieter ist verpflichtet, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Maßstab ist daher der Zustand bei Einzug in die Wohnung. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als er sie erhalten hat. Er haftet jedoch für von ihm zu vertretende Verschlechterungen.
In diesem Zusammenhang setzt sich oft die Problematik der bereits besprochenen Schönheitsreparaturklauseln fort: Diese wurden über die Zeit soweit ausgedehnt, dass der Mieter oftmals bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sein sollte, die von ihm verursachten Gebrauchsspuren vollständig zu beseitigen. Das jedoch konnte dazu führen, dass der Mieter verpflichtet war, bei seinem Auszug zu renovieren mit der Folge, dass er dem Vermieter eine vollständig renovierte Wohnung zurückzugeben hatte. Dies ist insbesondere dann problematisch, wenn der Mieter selbst eine Wohnung übernommen hatte, die eben nicht frisch oder komplett neu gestrichen o. ä. war, sondern gewisse Abnutzungen aufwies.
Auch in diesem Bereich wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) vielfältige Vertragsgestaltungen, die letztlich zu einer Benachteiligung des Wohnraummieters führten, für unzulässig erklärt. Dies führte dazu, dass es letzlich in den betreffenden Fällen keine (wirksame) Vereinbarung zu einer Endrenovierung gab und der Mieter die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, d. h. oft besenrein zurückzugeben hatte, ohne aufwändig renovieren zu müssen. Auch hierzu ist die Rechtsprechung mannigfaltig und demgemäß eine genaue Prüfung des Mietvertrages unerlässlich.
Von der Frage der Beseitigung normaler Gebrauchsspuren durch den Mieter streng zu trennen ist dagegen die Frage der Beseitigung bzw. des Ersatzes von Schäden, die stets und unabhängig vom Fortbestand des Mietverhältnisses vom jeweiligen Verursacher zu beseitigen sind.
Da Wohnräume wie jeder Gebrauchsgegenstand durch ihre Benutzung über die Zeit in gewisser Weise abgenutzt und dadurch zwangsläufig verschlechtert werden, ist zwischen normalen Gebrauchsspuren und echtem Schaden zu unterscheiden. Während der Mieter für normale Gebrauchsspuren nicht zu Kasse gebeten werden kann oder nicht ohne weiteres zu dessen Beseitigung verpflichtet werden kann, haftet er dagegen sehr wohl für von ihm verursachte Schäden.
Typische Abnutzungserscheingung, die der Vermieter hinzunehmen haben wird, sind Laufspuren in einem mitvermieteten Teppichbelag oder Parkett nach langjähriger Vermietung, hingegen stellen Rotwein-, Brand- und Urinflecke von Tieren auf Teppichhboden keine normale Abnutzung im vertraglichen Rahmen dar.
Unstreitig sind auch bspw. Kratzspuren oder Bissrückstände von in der Wohnung gehaltenen Hunden oder Katzen Schäden, für die der Mieter gegenüber dem Vermieter verantwortlich ist.
Wie so oft, kommt es für die Beurteilung der Frage, ob eine normale – hinzunehmende – Abnutzung oder doch ein – ersatzpflichtiger – Schaden vorliegt, auf die Umstände des Einzelfalles an. So ist zu berücksichtigen, wie lange das Mietverhältnis bestand, an wie viele Personen vermietet worden ist, ob eine Tierhaltung genehmigt worden ist.
Ferner ist zu berücksichtigen in welchem Zustand die Wohnung an den Mieter übergeben worden ist: Wurde bspw. der bereits angesprochene Teppichboden bei dessen Einzug neu verlegt oder ist dieser schon von Vormietern abgenutzt? Dies und vieles mehr hat Einfluss auf den Zustand, den der Vermieter bei der Rückgabe der Räume als vertragsgemäß erwarten darf.
