Im Mietverhältnisses stellt sich oft die Frage, wer für Verschlechterungen in einer Mietwohnung verantwortlich ist. Welche Renovierungsarbeiten darf der Vermieter auf den Mieter übertragen (Teil 1)? Oft wird auch gefragt, ob oder wann der Vermieter zum Austausch abgenutzter Einrichtungen verpflichtet ist.
Spätestens am Ende des Vertragses (Teil 2) steht eine Bestandsaufnahme hinsichtlich des Zustandes der angemieteten Räume an; ein oft heikler Moment während eines Mietverhältnisses. Während der Mieter möglichst ohne große Kosten aus der Wohnung ausziehen will, ist der Vermieter daran interessiert, die Wohnung seinerseits mit möglichst geringen Kosten zeitnah weitervermieten zu können.
Wer ist verantwortlich für Laufspuren oder Flecken im Teppichboden oder Verfärbungen an Wänden, etwa weil hier zuvor Möbel standen, vergilbte Wände, Kratzer in Türblättern oder -zargen, Bohrlöcher, Emaille-Abplatzungen in Wannen oder Duschtassen usw.?
Der Vermieter ist grundsätzlich zur Überlassung eines Wohnraumes in vertragsgemäßem Zustand verpflichtet. Zudem hat er den vertragsgemäßen Zustand nach des Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch während des laufenden Mietverhältnisses in einem solchen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist berechtigt bei nachträglich auftretenden Mängeln, die Miete in Höhe der mangelbedingten Beeinträchtigung der Mietsache zu mindern. Dies kann in Extremfällen dazu führen, dass die Miete auf Null gemindert ist und der Mieter damit keinerlei Zahlungen an den Vermieter mehr leisten muss.
Das bedeutete, dass der Vermieter konsequenter Weise während des gesamten Mietverhältnisses für sämtliche Ausbesserungsarbeiten am Objekt verantwortlich ist. Der Mieter wäre also bspw. berechtigt auch anfallende regelmäßige Malerarbeiten vom Vermieter auf dessen Kosten zu verlangen.
In den letzten Jahrzehnten hatte sich die Übertragung dieser „Schönheitsreparaturen“ oder auch sog. kleiner Reparaturen auf den Mieter etabliert. Entsprechende Vertragsklauseln sind gerade in den letzten Jahren wiederholt Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Oft wurde beanstandet, dass dem Mieter zu weitgehende Renovierungsverpflichtungen sowohl während des Mietverhältnisses als auch bei Mietende auferlegt worden sind. Viele solcher Klauseln wurden als unwirksam beurteilt. Der Mieter musste folglich nicht renovieren. Gegenstand dieser Klauseln war und ist regelmäßig die Übertragung von Arbeiten zum Ausgleich der normalen Abnutzungserscheinungen. Dies wurde über die Jahrzehnte immer weiter – oft zu Lasten des Mieters – ausgedehnt.
Es wurden pauschale – vom Bedarf unabhängige – Zeitintervalle für die Arbeiten vorgegeben. Teilweise wurden Vorgaben gemacht, zur Gestaltung der Wohnräume – etwa hinsichtlich der Farbe oder der Tapetenwahl.
Ob und in welchem Umfange der Mieter also verpflichtet ist, auf seine Kosten Renovierungsarbeiten vorzunehmen, bedarf angesichts der vielfältigen Vertragsgestaltungen einer eingehenden Prüfung des Mietvertrages. Das Risiko unwirksame Klauseln vereinbart zu haben ist für den Vermieter weiterhin sehr hoch. In einer Entscheidung des LG Berlin vom 23.05.2017 wurde ein Vermieter, der keine Schönheitsreparaturklausel im Vertrag vorgesehen hatte, verurteilt, die Wohnung des langjährigen Mieters in den von diesen gewünschten Farben zu streichen. In diesem Fall waren zwar nicht unwirksame Schönheitsreparaturklauseln Gegenstand – die Parteien hatten im Mietvertrag überhaupt keine Regelung hierzu getroffen. Die Folgen für den Vermieter sind jedoch die gleichen.
Weiter verstärkt wird das Risiko des Vermieters auch dadurch, dass der Anspruch des Mieters auf die Erhaltung des Mietobjektes in vertragsgemäßem Zustand während des Mietverhältnisses nicht verjährt.
Der Vermieter wird zunehmend wieder an der gesetzlichen Regelung festgehalten, wonach er für die Erhaltung der Wohnung im vertraglichen Zustand verantwortlich ist. Dies kann dazu führen, dass sowohl Malerarbeiten als auch der Tausch eines verschlissenen Bodenbelages vom Vermieter auf dessen Kosten zu erfolgen haben.
Zu beachten ist hier jedoch, dass eine Verschlechterung, die zu Ansprüchen des Mieters führen kann, stets voraussetzt, dass diese während des bestehenden Mietverhältnisses eingetreten ist. Zieht der Mieter dagegen in eine Wohnung ein, die mit einem verschlissenen Bodenbelag o. ä. ausgestattet ist, bestehen regelmäßig ohne entsprechende, auch nachweisbare, Zusagen des Vermieters insoweit keinerlei Ansprüche des Mieters. Der Einzug in eine solche Wohnung wird regelmäßig als Billigung des Zustandes verstanden, was den Mieter insoweit vollständig mit seinen Ansprüchen ausschließt.
