In Wohnungseigentumsgemeinschaften stellt sich häufig die Frage, ob einzelne Einrichtungen oder Gegenstände dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Die Unterscheidung ist auch deshalb von Bedeutung, weil die Reichweite der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hiervon abhängen kann, wenn z. B. Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind und von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden sollen. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erstreckt sich nämlich ausschließlich auf Einrichtungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, während für die Instandhaltung und Instandsetzung oder Modernisierung von Sondereigentum, der jeweilige Sondereigentümer selbst verantwortlich ist.
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall stritten Wohnungseigentümer um einen Beschluss der Gemeinschaft, wonach eine zentrale Heizungsanlage samt aller Steigleitungen, notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper erneuert werden sollten. In der Teilungserklärung war hinsichtlich der Vor- und Rücklaufleitungen und der Heizkörper der Heizungsanlage bestimmt, dass diese Teile von der Anschlusstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung sowie die Heizkörper im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen sollten.
Problematisch war in diesem Fall u. a., ob die Regelung in der Teilungserklärung hinsichtlich der genannten Leitungen und Heizkörper wirksam war oder wegen § 5 Abs. 2 WEG die Vereinbarung von Sondereigentum an diesen Einrichtungen nicht möglich war. § 5 Abs. 2 WEG bestimmt, dass solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum stehen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Der Streitpunkt war also, ob die Vor- und Rücklaufleitungen in den einzelnen Wohnungen sowie die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Frage wurde zuvor in der Rechtsprechung recht unterschiedlich beantwortet und sowohl vertreten, dass insoweit ausschließlich Gemeinschaftseigentum in Betracht komme als auch, dass diese Teile einer zentralen Heizungsanlage sondereigentumsfähig sein können.
Der BGH ha nicht zwischenzeitlich entschieden, dass in diesem Fall die getroffene Regelung in der Teilungserklärung wirksam war, also im konkreten Fall insoweit von Sondereigentum auszugehen war. Die Vor- und Rücklaufleitungen wie auch die einzelnen Heizkörper in den einzelnen Wohnungen dienen nach Auffassung des BGH allein dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Auch wenn eine Heizungsanlage ein geschlossenes System darstellt, welches so ausgelegt ist, dass die vorgesehenen Heizkörper in den Wohnungen ausreichend mit Heizwasser versorgt werden können, führe dies nicht dazu, dass die komplette Heizanlage inklusive der Leitungen und Heizkörper in den einzelnen Wohnungen nur im Gemeinschaftseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen könnten. Die angeschlossenen Heizkörper nebst Anschlussleitungen sind nach dieser Ansicht kein unverzichtbarer Bestandteil der zentralen Teile der Heizungsanlage.
Dass die Heizungsanlage insgesamt nicht erneuert werden kann, wenn nicht auch die einzelnen Anschlussleitungen und Heizkörper in den Wohnungen erneuert werden, weil diese mit der neuen Anlage nicht kompatibel sind, steht nach Ansicht des BGH dieser Sichtweise auch nicht entgegen. Dies wäre nur anders, wenn die Gemeinschaft sicherzustellen hätte, dass die Versorgung mit Heizwärme auch einem Wohnungseigentümer, der die Erneuerung seiner Anschlussleitungen und Heizkörper ablehne, möglich ist. Der BGH stellte insoweit jedoch fest, dass die Gemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern lediglich eine angemessene Zeit einräumen muss, in welcher dieser seine Leitungen und Heizkörper an die neue Anlage anpassen kann. Der entstehende faktische Zwang zur Erneuerung der Heizkörper für den einzelnen Eigentümer ist demnach hinzunehmen.
Im Ergebnis war der Beschluss der WEG im entschiedenen Fall nichtig, da er sich hinsichtlich der Anschlussleitungen und Heizkörper auf Sondereigentum bezog und der WEG hierfür die Beschlusskompetenz fehlte.
Die Frage, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum gegeben ist, kann hinsichtlich einzelner Teile einer zentralen Einrichtung unterschiedlich zu beurteilen sein, je nachdem ob die einzelnen Teile der Gemeinschaft insgesamt dienen oder nur dem jeweiligen Sondereigentümer.
