Bekanntlich entsteht durch die gewöhnliche Nutzung einer Wohnung Feuchtigkeit, welche sich bei an kühleren Außenwänden niederschlägt. Aufgrund unterschiedlicher Faktoren kann es auf diese Weise zu Schimmelbildung kommen.
Schimmel als Mangel im Mietrecht
Schimmelbefall ist regelmäßig ein erheblicher Mangel einer Wohnung. Dies hat zum einen zur Folge, dass der Mieter selbstverständlich die Beseitigung des Schimmels vom Vermieter verlangen kann. Zudem kann er grundsätzlich die Miete mindern. Hierbei kommt es zunächst auch nicht darauf an, ob den Vermieter irgendein Verschulden trifft.
Die Mietminderung ist nach der gesetzlichen Konzeption lediglich dazu da, den geringeren (Nutzungs-)Wert des Mietobjektes dadurch auszugleichen, dass die Miete sich in entsprechender Weise herabsetzt.
Grundsätze der Verantwortlichkeit Bei Schimmel
Entsteht Schimmel im Wohnraum wird häufig darum gestritten, wo die Ursachen für diesen liegen. Im Streitfall sollten Vermieter wie auch Mieter beachten, dass bei Mietminderung bzw. Ansprüchen des Mieters auf Beseitigung des Schimmels der Vermieter im Streitfall zunächst bauliche Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen können muss Erst dann stellt sich die Frage, ob der Mieter durch unzureichendes oder falsches Heizen- oder Lüften, die Bildung von Schimmel verursacht hat.
Ausschluss des Minderungsrechts
Dem entgegen ist noch häufig zu erleben, dass unmittelbar und oft auch sehr pauschal sofort behauptet wird, der Mieter habe nicht richtig geheizt oder gelüftet. Hintergrund dessen ist der Umstand, dass die Frage der Verantwortlichkeit für den Schimmel hier häufig in den Mittelpunkt rückt. Diese Umstände können Folgen für das Minderungsrecht des Mieters haben. Verursacht der Mieter den Schimmel durch Fehlverhalten selbst oder ganz überwiegend, reduziert sich sein Minderungsrecht. Dies kann bis zum völligen Ausschluss dieses Rechtes führen.
Pflichten des Mieters
Die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Beheizen und Lüften lassen sich kaum allgemein und verbindlich beantworten. Dies ist von vielen Faktoren und den Umständen des Einzelfalles abhängig, weshalb auch die Rechtsprechung sehr unterschiedliche Maßstäbe anlegt.
Altbau
Einerseits kommt es auf die Art und das Alter des Gebäudes an sowie darauf, ob das Gebäude dem heutigen technischen Standard entspricht. In älteren Gebäuden, die dem heutigen Stand der Wärmedämmung nicht entsprechen, kann der Mieter verpflichtet sein, in besonderem Maße Schimmelbildng zu vermeiden. Zumutbare Maßnahmen hierbei können regelmäßiges Stoßlüften, Beseitigen von Nässe an Fenstern oder im Bad und stärkeres Heizen sein. Eine Verpflichtung des Vermieters, ein Objekt zu überlassen, welches modernsten Anforderungen an den Wärme- und Feuchtigkeitsschutz genügt, besteht regelmäßig nicht.
Modernisierungsfälle
Oft werden Wohnräume an veränderte technische Bedingungen und eben auuch an geänderte Wohnanforderungen angepasst. Sind hierbei Veränderungen des Raumklimas verbunden, welche ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten erfordern, muss der Vermieter hierauf besonders hinweisen. Der Tausch von Holzfenstern gegen Kunststofffenster erfordert häufig solche Anpassungen des Mieters, da moderne Kunstofffenster Wärmeschutz u. a. dadurch gewährleisten, dass sie dichter schließen als Holzfenster. Hiermit verbunden ist jedoch, dass der bisherige Luftaustausch im Wohnraum verringert wird. Verbrauchte feuchte Luft sammelt sich daher im Raum. Die Luftfeuchtigkeit steigt mit der Folge, dass auch die Kondensation an kälteren Bauteilen wie Außenwänden und Fenstern steigt.
Nach der Rechtsprechung mit der Vermieter hierauf konkret und sachgerechte Hinweise zum Heizen und Lüften geben. Nur wenn dies erfolgt ist und der Mieter hiergegen verstößt, kann ihn ein Mitverschulden an Schimmelbildung treffen.
Zumutbares Heizen und Lüften
Wie bereits schon angedeutet, wird vom Mieter durchaus verlangt, dass er Maßnahmen zur Schimmelvermeidung ergreift, insbesondere ordnungsgemäß heizt und lüftet.
Diese Pflicht endet jedoch dort, wo zumutbare Anstrengungen des Mieters keine Verbesserung erzielen können. So darf der ieter weder bauliche Veränderungen vornehmen, noch muss er zusätzliche Heizquellen aufstellen, um Schimmel zu vermeiden.
Eine Raumtemperatur von regelmäßig mehr als 20 ° C in allen Räumen kann von ihm ebenfalls nicht verlangt werden. So ist bspw. im Schlafzimmer durchaus eine Temperatur von 16 ° C zulässig. Auch während der Abwesenheit ist es als zulässig angesehen worden, die Temperatur abzusenken.
Die Frage nach dem richten Lüften ist ebenfalls nur schwer zu beantworten. Einigkeit besteht noch dahingehend, dass das Belüften der Räume durch Schrägstellen der Fenster (Kippstellung) nicht ausreichend ist. Vielmehr wird Stoßlüften durch vollständiges Öffnen der Fenster für einige Minuten für erforderlich gehalten.
Auch hierbei ist den Belangen des Mieters jedoch Rechnung zu tragen. Berufstätigkeit muss auch in einer Wohnung, die eher zu Schimmelbildung neigt, möglich sein. Der Mieter darf nicht zum “Lüfter” degradiert werden. Aus diesem Grunde wird bei berufstätigen Mietern Stoßlüften 3 – 4 Mal am Tag erwartet. Hier ist festzustellen, dass die Anforderungen an den Mieter zunehmen.
Kann zur Vermeidung von Schimmel das Aufstellen von Möbeln eingeschränkt werden?
Häufig wird dem Mieter auch vorgeworfen, dass er unzulässigerweise Möbel an Außenwänden aufgestellt habe, ohne einen ausreichenden Abstand eingehalten zu haben. Hierauf beruhe die Schimmelbildung.
Hier stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter tatsächlich ohne Weiteres gehalten ist, bei der Einrichtung seiner Wohnung Außenwände von der Möblierung auszunehmen.
Grundsätzlich nämlich ist der Mieter zum umfassenden Gebrauch der Wohnung berechtigt. Hierbei verbleibt es grundsätzlich auch, wenn der Mietvertrag keine Einschränkungen hierzu vorsieht.
Soweit der Vermieter in vorformulierten Mietverträgen – was die Regel ist – nun Beschränkungen solcher Art vorsehen möchte, stellt sich weiter die Frage, ob dies rechtlich möglich ist.
Die Einschränkung der Rechte des Mieters ist nämlich insbesondere in vorformulierten Verträgen in besonderem Maße schwierig. Die Frage, die sich hier rechtlich stellt, ist ob durch eine solche vertragliche Gestaltung zu weit in die Rechte des Mieters eingegriffen wird.
Grundsätzlich geht das Mietrecht davon aus, dass der Mieter die Wohnung während der Mietzeit farblichen als auch hinsichtlich der Einrichtung gestalten wie er mag, ohne dass dem Vermieter hier ein Mitspracherecht zukäme.
Dementsprechend müssen die gemieteten Räume baulich so gestaltet sein, dass durch eine vertragsgemäße Nutzung keine Schäden entstehen und Schimmel nicht entstehen kann. Dies schließt ein, dass der Wohnraum so gestaltet sein muss, dass Möbel auch an Außenwänden aufgestellt werden können.
Eine vertragliche Regelung, die dies vollständig ausschließt, ist daher unwirksam, § 307 BGB.
Vertragliche Bestimmungen, die lediglich konkrete Abstände zu Außenwänden vorgeben, werden dagegen teilweise als zulässig erachtet, wenn sie individuell vereinbart also nicht einseitig durch vorformulieren Vertrag vom Vermieter vorgegeben wurden. Als ein angemessener Abstand wird oft der Bereich von 5 – 10 cm von den Außenwänden angesehen.
Mietminderung
Bei einer Mietminderung ist stets zu beachten, dass diese angemessen sein muss. Andernfalls besteht die Gefahr, dass man mit Beträgen in Zahlungsrückstand gerät, was auch zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters berechtigen kann.
Die Höhe der Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Es kommt darauf an, wie viele und welche Räume (Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer etc.) betroffen sind. Ebenso ist zu beachten, welchen Umfang der Schimmelbefall in den jeweiligen Räumen hat und in welcher Weise hierdurch deren Nutzbarkeit eingeschränkt ist.
